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中虹股票财经网:排雷反思系列之一:中弘股份

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  • 2019-11-25 11:41
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信评真正有价值的不在于你写或抄多长的资质分析,而关键的有可能就一两句话,风险的暴露在于细节。                

                                                                                                  根硕

 

让我们设想一个场景,2017年3月的某一个交易日,投资经理(同时是你的领导)让你写一下16中弘01的资质分析,Ta想在二级市场上买一点。

你考虑到该债券发行人属于房地产行业,又是A股上市公司,下意识里觉得违约风险很低,又觉得要买这支债的是你的领导你不好意思阻拦,于是找来募集说明书、大公的评级报告、卖方研报,一顿control c+control v,写出如下分析:

 

概况:民企,A股上市公司,000979.SZ。根据2016年三季报,总资产312亿,负债214亿,资产负债率68.55%,净负债率114.28%;15年全年营收12.9亿(-48.08%),归母净利润2.87亿(-1.51%),经营性净现金流-4.31亿。第一大股东为中弘卓业集团有限公司,持股比例34.51%,实际控制人为王永红。

 

中弘控股股份有限公司成立于2001年,总部位于北京。历经十多年的发展,公司已经形成集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的综合型地产企业。公司未来开发重点为旅游地产和商业地产,已基本形成区域布局和产品结构较合理的战略规划,包括多个项目已签订合作开发协议,包括上影影视文化(安吉)产业园项目、西双版纳项目、山东鹊山龙湖项目、长白山望天鹅度假区项目等。公司广泛收集土地出让、合作信息,通过多种模式获得土地储备,充足的土地储备为公司房地产业务的持续发展奠定基础。公司土地储备建筑面积276.91万平方米,主要集中在北京、海南、吉林、山东和浙江。公司土地储备较充足,为公司房地产业务的持续发展奠定基础。

 

土地储备276.91万平米,拿地成本较低。截至2016年3月末,公司土地储备建筑面积276.91万平方米,土地价格46.64亿,平均拿地价1684元/平米,主要集中在北京、海南和山东。总土地储备相较于15年有大幅缩减,主要原因是受海口地区所有填围海项目被实施“双暂停”影响,公司主要投资项目如意岛项目(拿地价格11.45亿、总建筑面积320.59万平方米)无法产生预期收益,因此在统计土地储备时并未包括在内。北京以御马坊度假城和由山由谷为主,两者合计为127.15万平方米;海南以如意岛项目为主。公司土地储备进一步增加,为公司房地产业务的持续发展奠定基础。

表1 中弘土地储备情况

地点

项目名称

土地位置

建筑面积(万平方米)

拿地价格 (亿元)

拿地单价(元/平方米)

权益(%)

北京

东区国际中弘大厦

朝阳区

8.82

7.20

8163

100

御马坊度假城

平谷区

52.35

4.05

774

100

由山由谷

平谷区

41.16

11.57

2811

100

海南

西岸首府二期

海口市长流起步区

25.64

0.59

230

100

吉林

东参

长白山

14.69

0.69

470

100

漫江

长白山

7.52

0.97

1290

100

池北长白水镇

长白山

5.80

1.12

1931

100

山东

中弘广场

济南市

53.98

15.60

2890

100

鹊山龙湖

济南市

42.61

2.55

598

100

浙江

安吉一期

安吉县

18.30

1.55

847

100

法门寺影视基地

安吉县

6.04

0.75

1242

100

合计

276.91

46.64

1684

100

14年公司定增实施完毕,通过资本市场募集资金将近30亿元。此次定增大大降低了公司资产负债率,对公司的行业地位、净资产规模、股份的流动性和公司声誉都有显著提升。2015年4月,公司公布新的定增预案:拟向不超过10名特定对象非公开发行不超过14亿股,募集资金总额不超过36亿元,拟用于投资北京、济南、海口等多个房地产项目。公司未来仍会推进该定增预案,但受制于金融监管政策此次定增能否成功存在不确定性。

另一方面,公司商业地产对区位要求较高,商业住宅受政策影响较大,公司目前主要营收及现金流来源项目北京平谷夏各庄新城位置远离北京市中心,新增土储(包括在北京御马坊、吉林长白山项目和浙江安吉项目)位置均比较偏僻,存在去化隐忧。

中虹股票财经网:排雷反思系列之一:中弘股份

图1中弘平谷夏各庄新城位置

综上,公司土地储备较充足且拿地成本低,未来发展旅游地产和商业地产的战略规划较合理,通过定增降低了公司资产负债率;但考虑到商业地产和文化旅游地产去化率慢,对区位和政策要求高,但公司作为A股上市公司仍具有一定壳价值,建议谨慎控量参与。

 

看了以上你的报告,该投资经理在二级市场上买了几百万。而事实上,风险隐藏在如下细节当中:

(1)中弘股份2010年借壳ST科苑上市,2013年大股东解禁后频繁减持套现。在借壳上市连续三年的业绩持续增长以后,中弘股份2013年就开始难以为继,营收和净利润同比降幅均高达70%以上,2014年凭借整体打包出售非中心项目和北京像素项目尾盘等方式勉强维持,而后2015年则通过出售安源煤业股票、财政补贴等手段摆脱亏损局面。

(2)早在2015年初即有王永红出事的传闻,但中弘股份予以否认。2016年7月27日,王永红主持召开中弘股份第六届董事会第十三次会议,提名王继红等为第七届董事会董事候选人,王继红于8月12日当选为董事长,公司实际控制人王永红悄然退出董事会。2016年12月徐翔案开审,涉及的13家上市公司就包括中弘股份。

(3)高溢价、跨行业、海外收并购。2016年9,中弘股份要收购国外一家做高端旅游服务的公司,名叫Abercrombie & Kent Group of Companies S.A.(Luxembourg)(A&K),收购的股权对价是3.86亿美元,比公司的净资产高出6倍多。高溢价、跨行业、海外收并购基本可以认定为利益输送或转移资产。

(4)2016年销售情况来看,多个项目销售缓慢。北京中弘大厦项目17年上半年曾因违规销售被北京住建委暂停网签,该项目16年6月开盘,主要为写字楼及商业用途,截至17年3月去化仅不到20%,地产新政后预计销售依旧困难。北京御马坊项目和由山由谷项目均为商办类项目,北京新政后曾传出业主退房事件。

如果能发现如上三点,再加上你敢于阻拦你的领导买入一支债券(现实中不是每个人都能做到),你当时应该坚决将该主体规避掉。哪怕你没有做到规避或者没有拦住你的领导,那么一直到2018年3月,都是应该一直提示他卖出,尤其是注意到以下信息或新闻:

(1)2017年12月11日上午约有 80 名自称是平谷区新奇世界御马坊项目的原业主聚集在中弘股份办公楼前,向中弘股份讨要房款。该项目初期打着 " 以租代售" 的方式违规卖房,后因政策等诸多原因导致银行贷款无法批复,开发商通知业主退房,截至目前中弘股份拖欠近 300 名退房者近 2 亿元购房款,退款期拖延近三个月。中弘股份一位康姓营销总监表示,此前公司已归还部分业主 5.5 亿元房款,现在正通过销售其他房产项目筹集房款,但是目前资金还未到位。

(2)2017年12月25日,联储证券公告由其担任管理人的、通过陕西信托投资于中弘孙公司的5亿元的资管产品利息违约。(之后浙江新奇世界已经全额支付上述利息)

(3)2017年12月27日,中弘公告孙公司利息违约属实,但已经妥善支付应付利息。公司债券申请停牌。

(4)2017年12月29日,大公下调其主体评级至A+/负面,因公司无法提供明确偿债安排

(5)2018年1月2日,股东股份被冻结,原因为股东对外提供2亿元债务本金及1350万元利息逾期,和债权人西藏信托达成协议于1月4日解除查封。(王永红王永红早在2017年年底就已经身处香港。)

(6)2018年1月3日,大公下调主体评级至BBB-。1月4日,14中弘债本息兑付资金足额到账。

(7)2018年1月5日,股东所持全部公司股份被轮候冻结。因中弘卓业在兴业证券股票质押式回购未能按约定履行购回义务,兴业证券提起诉讼及财产保全所致。中弘卓业正积极与兴业证券沟通协商解决方案,并积极寻找其他资金方替换兴业证券的该笔融资。

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